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毛利率或持续下落中海外增仓商业地产

发布时间:2019-04-09 15:46:42 编辑:笔名

毛利率或延续下落中海外增仓商业地产

3.15日,中国海外发展公司(,下称中海外)发布2011年事迹公告,报告期内营业额上升9.6%,至485.8亿港元,经营利润增加23.7%,至233.9亿港元。其中,房地产业务销售额为870.9亿港元,同比增加29.8%,销售面积同比增长5.3%,至558万平方米。

值得注意的是,受高地价、巨额融资成本等因素影响,中海外房地产销售毛利率与上年相比略有下落。中海外公司主席孔庆平表示2012年会将房地产的销售毛利率努力控制在30%至40%之间。

在此情况下,中海外的销售策略也有所变化。中海外将在商业地产上投入更多气力。孔庆平预计,今年投资物业占总经营利润的份额将达20%。

毛利率下降

内地房企的毛利率正在不断被压榨。世联地产市场研究部分析师吴志辉告知本报。

中海外去年房地产销售毛利率约为40%,该数字较上一年度的42.6%略有下落。孔庆平表示,中海外今年会将内地房地产的销售毛利率努力控制于30%至40%之间。

这种下降趋势或许还将继续。除受房价调控影响,内地房企的毛利率主要受拿地成本、劳动力本钱、融资本钱及原材料本钱四股气力影响。

近年来,房价的升幅远比不上地价的升幅。根据中原地产的统计,中海外现有的土地储备中,有86%购于2009年7月至2011年6月,而这1时段正是土地价格持续走高,地王连续诞生的时间段。

在融资本钱方面,彭博数据显示,2011年,中海外平均融资本钱约为3%,在香港上市的内地房企中是水平。一些上市公司,例如,碧桂园的平均融资本钱已高达年利率为10%。即使如此,2011年,中海外净负债比率还是从上年底的22.8%上升至33.3%,原因在于资本开支增加,而公司于2010年11月发行一笔10亿美元10年期债券,导致净负债率上升,同时也优化财务结构,使短期借贷占比大为减少。

其财务报告显示,中海外借贷及应付担保票据分别326亿港元及100.3亿港元,低于去年同期销售回款。

在今年宏观调控整体不放松的背景下,孔庆平许诺,中海外今年净负债比率不会超过40%。

他泄漏,今年如果有机会,仍会斟酌在香港融资,但斟酌以银团融资为主要方式。

在调控背景下,销售价格也有所下调。台湾元大证券在近的一份报告指出,中海外去年下半年的平均销售价格较上半年下调18.3%。

发力投资物业

今年楼市成交量整体上将跌一成以上。孔庆平表示,中国房地产市场今年挑战大于机会。

2011年至今,中海外在销售上有屡次降价促销措施。去年5月,中海深圳康城国际率先降价,拉开深圳楼市降价序幕;7月,中海上海项目启动降价,保利、龙湖随后跟进,长三角楼市出现降价潮。

出于上述谨慎的判断,孔庆平表示,中海外采取守旧策略应对市场。今年新开工面积960万平方米,而新增投资目标不少于720万平方米,较2010年指标均有所减少。销售目标800亿,与去年持平。

孔庆平泄漏,投资会与销售和现金回款相挂钩,确保财务稳健。比如说,某个城市如果达不到销售目标,该城市新增土地可能就不会考虑。在住宅地产谨慎投资的同时,中海外悄然迈开发展商业地产的脚步。2011年,中海外485.8亿港元的营业额中,内地房地产发展业务占了94.3%。然而,本报注意到,该业务占团体经营利润的份额仅为79%,其他利润主要来自投资物业业务的增长。

截至去年年底,中海外在澳门和内地共拥有投资物业面积为41万平方米,全年实现利润33.3亿港元,占总经营利润份额为14.24%。其中,30.2亿港元为投资物业的公允价值增加。

2012年,投资物业业务占总经营利润的份额预计将达20%。孔庆平表示,目前,中海外在南京、沈阳、天津、济南和珠海具有共30万平方米的商场。

目前情况来看,二线城市仿佛成为中海外发展商业地产的重地。但是,对投资商业地产项目的挑选标准,孔庆平并未对给予正面回应。他表示,中海外的商业地产选择标准是,,在选择新进入城市时,首先这个城市要发展到一定的水平,公司才会开始买地。第二,要跟国家的宏观经济走势吻合。

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